Bốn lợi ích của ‘sở hữu chung cư 50 năm’

Một căn hộ có giá hai tỷ đồng ở thời điểm hiện tại sẽ giảm còn 1,2-1,4 tỷ đồng.

Để nhận thức được lợi ích thật sự của đề xuất thời hạn chung cư 50-70 năm chúng ta nên mở rộng tư duy của mình để nhìn thấy một bức tranh lớn hơn.

Thứ nhất, nếu giả định một căn nhà chung cư hiện tại có giá hai tỷ đồng thì giá nhà nếu áp dụng luật mới sẽ được chiết khấu từ hai tỷ còn khoản 1,2-1,4 tỷ cho thời hạn 50-70 năm, không phải vẫn giữ nguyên 2 tỷ đồng (giá nhà có thời hạn thấp hơn thị trường 30%,mọi người có thể tìm hiểu thêm trên internet).

Hoặc mọi người có thể làm một bài toán với giả định mỗi năm tiền thuê thuê 72 triệu đồng, sau mỗi 5 năm tăng giá thuê 5%, chiết khấu theo lạm phát 4% thì con số cũng tương đương, khoản 1,5 tỷ.

Tuy nhiên 72 triệu là trong trường hợp nhà đầu tư mua và cho thuê lại để lấy lợi nhuận. Nếu chúng ta là người mua và sử dụng trực tiếp thì mức giá 1,2-1,4 tỷ là mức giá có thể chấp nhận được, ít nhất là đối với những gia đình trả có thu nhập ổn định từ tiền lương.

Thứ hai, mọi người không nên suy nghĩ theo kiểu khấu hao đường thẳng đối với giá trị căn chung cư. Liên quan một chút đến thông lệ kế toán quốc tế thì các tài sản như BĐS sẽ phải đánh giá lại theo giá thị trường hàng năm.

Giả sử căn chung cư 2 tỷ khấu hao 50 năm, đến năm thứ 10 khấu hao hết 400 triệu đồng. Tuy nhiên khi đó một căn chung cư cùng vị trí, cùng loại có thể đã tăng lên thành ba tỷ đồng do trượt giá, khan hiếm quỹ đất, và khấu hao vẫn 50 năm.

Khi đó nếu đánh giá lại theo giá thị trường thì căn chung cư 10 năm tuổi của mọi người sẽ có giá là 3 tỷ*4/5 = 2,4 tỷ, không phải 1,6 tỷ theo phương pháp khấu hao đường thẳng. (2,4 tỷ đồng sẽ khấu hao trong 10 năm).

Kiến thức này có thể lạ lẫm với nhiều người, nhưng đối với ai có chuyên ngành về kế toán, tài chính sẽ hiểu được lý thuyết này. Thực tế ở các nước tiên tiến họ vẫn đang làm theo cách này.

Thứ ba, với cách xã hội đang nhìn nhận chung cư là một tài sản vừa để dùng vừa là tài sản tích lũy đã khiến nảy sinh biết bao vấn đề suốt mấy chục năm qua. Bản chất từ khi chung cư ra đời nó là một tài sản cố định bị tiêu hao dần theo thời gian. Đề xuất thời hạn cho chung cư chính là đưa nó về đúng bản chất tự nhiên của nó. Chung cư là tài sản hình thành trên đất ở lâu dài, không phải là đất đai có thời hạn sử dụng vĩnh viễn.

Vì chung cư bị hiểu sai bản chất suốt mấy chục năm nay nên đã gây ra lãng phí rất lớn. Mọi người cứ thử đếm xem có bao nhiêu căn hộ sáng đèn trong một block chung cư để tính ra tỉ lệ lấp đầy, từ đấy mới thấy được sự lãng phí lớn đến mức nào.

Xi măng, gạch cát, cốt thép… tất cả đều là hữu hạn, thậm chí các chuyên gia đang lo các dự án cao tốc sẽ thiếu nguyên vật liệu để xây dựng. Nếu mọi người không tin, xin hãy hỏi người dân miền Tây để thấy được người dân sông nước đang phải đối mặt với sạt lở khổ sở như thế nào. Tiếp tục lãng phí thì con cháu chúng ta lấy gì để sử dụng sau này?

Bên cạnh đó các chung cư hiện tại cũng sẽ đến lúc phá dở. Các thành phố lớn đang rất lúng túng trong việc xử lý các chung cư xuống cấp, từ đó để thấy sự bất cập từ trước đến nay.

Thứ tư:  người dân thực tế phải đối mặt chính là phải phá dở các chung cư không còn an toàn, đó là sự thật không thể nào chối cãi. Xin hỏi lúc đó với việc sở hữu lâu dài thì xử lý như thế nào khi người dân không chịu di dời vì cứ đinh ninh đây là của để dành?

Chưa kể đề xuất mới dự định vẫn sẽ ưu tiên cho cư dân ở lại tại đúng vị trí đó nên không cần phải quá lo lắng chuyện tái định cư. Ngoài ra quy định mới sẽ chống đầu cơ chung cư. Giá nhà chắc chắn sẽ phải giảm và người có nhu cầu thật sự mới mua chung cư.

Người giàu có vẫn có thể mua các căn hộ giá cao, miễn sao họ nhận thấy giá trị của căn hộ phù hợp với mong muốn và tài chính của gia đình,đồng thời cũng sẽ triệt tiêu động cơ tích lũy tài sản thông qua chung cư, thứ đang khiến chung cư trở nên đắt một cách lố bịch đối với đại đa số người có nhu cầu.

Người giàu vẫn có thể sẵn sàng trả 10 tỷ đồng cho một căn chung cư 70 năm, miễn sao họ vẫn cảm thấy hợp lý với họ. Áp thời hạn chung cư đã được áp dụng trên rất nhiều nước tiến bộ.

Việt Nam chỉ cần học tập và làm theo những mô hình đã được chứng minh tính hiệu quả, thay vì tiếp tục để vấn đề bị bóp méo dẫn đến những biện pháp xử lý chắp vá.